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买房租房谁更划算？
龚伟力
买房租房谁更划算？
听到这个问题，你一定很奇怪，立马会说：当然买房划算！
这样说的依据，是房价一直在涨，买了会升值。
不错，过去的十年里，全国房价都在涨，而一线城市涨幅最大。以下是新华社的统计：
一线城市平均房价十年涨幅比较
广州 2003年一手楼均价3888元/平方米，2012年14044元/平方米，涨幅261%
北京 2003年一手楼均价4456元/平方米，2012年20700元/平方米，涨幅365%
上海 2003年一手楼均价5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 涨幅341%
深圳 2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%
可见，房价在这十年间，涨幅相当之大。当然，这是平均价格水平，不包括一些高房价的“地王”等。
不过，一向看跌房价的财经评论员 牛刀 (微博) 近日则表示：“这十年，货币贬值了600%，房价才上涨350%，房价真实水平其实下降了250%。”他认为，房价上涨幅度如果低于货币贬值幅度，说明房价真实水平在下跌。
同样是从宏观 角度观察，“地产大嘴” 任志强 (微博) 日前坚持认为，中国的房价必将继续上涨，从住房制度改革之前算，中国货币发行量增长了50倍，可中国房价近十年涨差不多5倍。
再以广州为例。十年前，广州一手房均价3888元，根据广州市房管局公布的数据，2012年，广州一手成交均价突破1.4万元关口，2003至2012年间，广州一手房价从3888元涨至14044元，涨幅高达261%。
这些数据说明，这十年间，房价的确在涨，而且是大幅上涨。
但是，假设房价不再上涨，同样，货币也不贬值，在这种情况下，买房租房谁更划算？
这就要看买房的成本和租房的租金各是多少？
假如买房的成本高于租房的租金，则买房不划算；反之，也然。
那么我们还是来举例说明。
深圳南山区100平米的二手房，单价在3万一平米，总价300万元。若首付三成，则需首付90万元，其余210万元，则需贷款。目前商业贷款利率可以浮动，各银行贷款利率不尽相同，我们以5-30年贷款利率6.5%计算，则210万元每年需支付利息13.65万元，每月支付约1.14万元。若全款购买，实际也是300万元的资金成本。则300万元每年需支付19.5万元，每月支付约1.62万元。
假如在上述地区租同样大小的100平米的房子，以现在的行情每月租金是4500元。而若已有自有资金是300万元，不买房而租房，300万元存银行或买国债，获得的利息是多少？
5年期国债利息是5.41%，300万元每年可获得利息16.23万元（忽略利息税不计，国债12万元利息以上计税）每月可获得利息1.35万元。而租房所支付的月租金只有4500元，两项相差9000元，自然是租房划算了。
300万元即使存银行，5年期定期存款利息是4.74%，除去20%利息税，也有约4%的利息，每年可获得近12万元利息，每月可获得1万元利息，而租房所支付的月租金只有4500元，两项相差5500元，也还是租房划算了。
当然，上述对比，是建立在假设条件下进行的，即假设房价不再上涨，同样，货币也不贬值，在这种情况下的一种对比，这好比是纸上谈兵，一无所用。
买房租房谁更划算？还须判断整个宏观经济大势，判断宏观调控政策走向，看看国家对房地产泡沫的容忍度，预测未来一个时期房价的整个趋势，还需结合个人的资金实力和偿债能力，才能真正做出正确的选择。
2013年7月14日
后记：这是我发表在新浪博客的文章，也拿来给战友们看看，学一学算账，精打细算过日子。
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